Vous vous intéressez à l’investissement immobilier ? Que cela soit un projet, ou que vous ayez déjà franchi le cap, le sujet d’acheter un immeuble de rapport arrive sur le tapis ? Je vous propose d’en savoir plus sur le sujet. Pour comprendre ce qu’implique l’achat d’un immeuble, afin de décider si c’est un format d’investissement adapté à vos projets. Suivez-moi, levons le voile sur la pertinence d’acheter un immeuble de rapport…
C’est quoi un immeuble de rapport ?
Vous me connaissez, allons à l’essentiel. C’est quoi au juste, un immeuble de rapport ? Il s’agit d’un immeuble (majoritairement résidentiel) comprenant plusieurs logements. L’objectif principal de cet investissement est de générer un revenu locatif régulier à partir de ces différents logements.
Contrairement à l’achat d’une maison individuelle, un immeuble de rapport vous permet de diversifier vos sources de revenus grâce à plusieurs locataires. Par exemple, vous achetez un immeuble qui comprend 3 appartements. Alors, au lieu d’acheter un seul appartement, vous achetez l’ensemble (l’immeuble). C’est ça, un immeuble de rapport.
Au niveau du format, il y en a pour tous les goûts : de l’immeuble avec 2 biens, à l’immeuble avec une cinquantaine de logements et plus…
Les avantages à acheter un immeuble de rapport
Vous l’aurez compris, lorsque vous achetez un immeuble de rapport, le but est d’exploiter les revenus locatifs. De plus, en lissant la provenance des revenus, vous atténuez aussi le risque que tout repose sur un seul locataire.
En optant pour l’achat d’un immeuble de rapport, les loyers des différentes unités vous permettent de percevoir des revenus mensuels stables, ce qui vous permet bien souvent de dégager plus de profits.
Par ailleurs, avec plusieurs locataires, vous réduisez votre dépendance à l’égard d’un seul locataire. On peut considérer que cela réduit les risques financiers associés aux éventuels impayés et au possible turn-over des biens.
Les inconvénients d’acheter un immeuble
En revanche, investir dans un immeuble vous demandera de mettre en place une gestion plus exigeante. Vous devez vous occuper de la maintenance, de la gestion des locataires (les entrées et sorties plus ou moins fréquentes), de la perception des loyers, et de la résolution des problèmes liés à la propriété. (Vous pouvez toutefois déléguer une bonne partie de ces éléments à un prestataire, bien entendu).
De plus, l’enveloppe globale initiale pour acheter un immeuble de rapport est souvent plus élevée que l’achat d’un studio de 20m2 par exemple.. Mais, à termes, l’investissement dans un immeuble de rapport est souvent plus fructueux.
L’achat d’un immeuble de rapport nécessite généralement un investissement initial significatif, y compris un apport personnel important. Il sera hyper important de bien définir et choisir le mode d’exploitation le plus adapté, afin de limiter les risques si plusieurs biens sont inoccupés. Car forcément, cela multiplie l’impact sur votre trésorerie.
Enfin, en tant qu’investisseur dans un immeuble de rapport, vous avez des responsabilités multipliées vis-à-vis des locataires. D’où l’importance d’avoir une process, une feuille de route claire lorsque vous investissez dans ce type de biens.
Le saviez-vous ? Il existe 2 types d’immeubles de rapport : l’immeuble d’appartements (particulier), et l’immeuble commercial (comme des magasins, bureaux, locaux d’activités)…
Comment acheter un immeuble ?
Vous vous demandez comment procéder pour concrétiser cette opportunité d’investissement ? Voici quelques étapes.
Tout d’abord, soyez très au clair sur vos attentes et vos objectifs. Pourquoi voulez-vous acheter un immeuble de rapport ? Est-ce que ce format correspond bien à vos attentes, et à ce que vous êtes prêt à investir (temps, argent, etc) ?
Listez les avantages qui – selon vous – vous font dire qu’acheter un immeuble est une meilleure stratégie pour vos projets ?
Ensuite, je vous invite à étudier le marché en profondeur. Comprenez ce qui se vend actuellement, à quel prix, et décelez aussi les opportunités. Par exemple, si vous avez remarqué que les étudiants peinent à se loger sur tel secteur de la ville, et que vous arrivez à imaginer 3 colocations sur un immeuble de rapport… Que personne n’y pense actuellement sur cette ville, alors que cela répond à un besoin fort, et que d’après vos calculs, vous seriez rentable… Cela vaut la peine de s’y pencher.
Puis, regardez les annonces, les chiffres, et analysez. Renseignez-vous également sur votre capacité de financement, le montant d’apport, les coûts de travaux etc. Soyez très précis sur ce qui fera qu’un projet est rentable ou non. Plus vous préparerez cette étape, et plus vous irez vite dans votre analyse pour dénicher votre perle rare. Oh, bien entendu, sur ces étapes de montage de dossiers, ne vous arrêtez jamais à un “non”. Nous y reviendrons plus longuement dans un autre article !
Bien entendu, prenez des notes, soyez curieux, comparez, analysez et visitez les biens qui vous semblent pertinents. Soyez professionnel durant les visites et exercez-vous à être observateur, à poser des questions pertinentes, à imaginer et à vous projeter.
Je vous rappelle également une règle essentielle en immobilier : soyez ultra exigeant sur l’emplacement. Le choix de l’emplacement est déterminant pour exploiter correctement votre investissement. Puis, lorsque vous avez trouvé un bien sur lequel vous positionner, défendez votre projet ! Le montage de votre dossier sera aussi un point crucial, tout comme les calculs de cash-flow etc.
Apprendre à investir en immobilier
Il n’y a pas que les riches qui peuvent investir… J’en suis convaincue, vous pouvez aussi investir dans l’immobilier et utiliser ceci pour vivre votre vie de rêve ! Mais pour cela, vous aurez besoin de savoir QUOI faire, quand et comment pour prendre des bonnes décisions. Des décisions qui sont cohérentes et alignées avec vos envies, votre pourquoi, vos projets.
Si vous voulez aller plus loin et comprendre l’essentiel pour passer à l’action, transformer vos pensées, chercher un bien, faire une offre et un dossier béton… retrouvez-moi dans la formation « Vivre de l’immobilier en moins de deux ans » (à découvrir ici).
Allison Jungling.
