Vous avez plongé dans le grand bain de l’investissement immobilier ? Ou bien vous êtes sur le point de le faire mais un frein, un doute reste présent dans votre tête : les locataires. Comment trouver des locataires fiables, respectueux, qui tiennent leur engagements et… qui payent leur loyer ? Je vous propose de profiter de mes astuces imparables en parcourant cet article. C’est parti !
Comment limiter le turnover dans une location immobilière ?
Il existe plusieurs astuces pour limiter le turnover (le taux de rotation, ou le nombre de fois où le locataire change sur une période donnée) pour une location longue durée. Comme par exemple :
Mais concentrons-nous ici sur la sélection des locataires.
Car quand votre investissement immobilier se déploie par un bail à l’année, l’une de vos priorités sera de trouver le locataire idéal en ce sens :
- prêt à rester quelques années,
- qui paye son loyer en temps et en heure sans relance,
- au dossier impeccable,
- au capital sympathie au top,
- (et si possible fana du ménage, débrouillard, discret, qui s’entend bien avec les voisins… Un mouton à 5 pattes vous avez dit ?…)
Bon, même si cela peut sembler complexe, il est en réalité assez simple de trouver des locataires fiables lorsque l’on sait comment s’y prendre ! Voici les astuces que j’utilise lors des visites pour un de mes biens disponible sur le marché, que ce soit pour de la location à la nuitée ou à courte durée, ou un bail à l’année.
Comment trouver des locataires fiables ?
Je vous invite à appliquer mes recommandations pour vous aider à trouver des locataires fiables, tout en ayant conscience qu’il n’existe pas de 100% sans risque… Mais voici le cadre que je vous propose.
Tout d’abord, cela commence par le bien lui-même : rendez-le attractif, et selon le type de bien et sa location (un studio, un 5 pièces, un loft, une péniche…) adaptez son aménagement. Si vous louez meublé, optez pour des meubles de qualité, une décoration soignée et attractive… Tout en évitant le “trop fragile”.
Ensuite, durant l’annonce, rédigez avec un vocabulaire adapté au standing du bien. Autrement dit, si vous proposez une colocation pour étudiant, faites en sorte de valoriser le côté convivial de l’appartement tout en mettant en lumière l’intimité possible des chambres et la bonne insonorisation. Et pour trouver des locataires fiables, n’hésitez pas à exposer d’entrée de jeu les conditions indispensables pour déposer un dossier : la garantie parentale, etc.
Puis, prenez des notes (j’ai toujours un carnet qui me sert uniquement à ça) pour vous aider à faire votre choix lors des visites. Inscrivez la date du contact, le type de contact (téléphone, mail), la manière de s’exprimer (vous devez avoir confiance dès cette étape là), la qualité des garanties soumises, et le jour de la visite le comportement de la personne.
C’est essentiel car révélateur de la suite de votre relation propriétaire et locataire ! Si dès le départ la personne vous semble extrêmement exigeante, il y a de grandes chances que cela se confirme au quotidien ensuite.
Que le futur locataire pose des questions pratiques et organisationnelles est normal, cela montre son intérêt et le fait qu’il se projette dans celui-ci. Mais ce sera à vous de jauger/juger où placer votre curseur. Durant les visites, ouvrez grand vos oreilles et soyez attentif à votre ressenti.
Si vous sentez une dissonance entre un dossier de candidat, son attitude et les pièces justificatives… Je vous conseille de passer votre tour !
Enfin, gardez en tête que pour trouver des locataires fiables, vous devez vous-même être fiable. Être disponible et réactif pour les petits problèmes liés au logement dont vous êtes responsables.
Votre locataire doit pouvoir sentir cela, c’est ainsi qu’une relation de confiance s’établit. Bien entendu, il sera indispensable de poser un cadre clair sur les règles et fonctionnement entre les deux parties.
Les documents pour un contrat de location
Donc, il est fortement recommandé de cadrer au plus possible les engagements et responsabilités de chacun. En ce sens, vous aurez besoin de fournir les documents suivants :
- un état des lieux détaillé (avec liste du matériel inclus, état de certains éléments importants),
- un règlement intérieur si nécessaire,
- les diagnostics techniques si nécessaire et selon le type de bien,
- un bail détaillé (identification des parties, montant du loyer et des charges, engagement de durée, dates de paiement du loyer, modalité d’envoi de la quittance de loyer etc)
De son côté, le locataire vous fournira : pièce d’identité, justificatif de domicile actuel, justificatif de revenus, attestation d’assurance habitation, RIB, garants / caution, chèque de caution.
Le cas de la location courte durée ou à la nuitée
Pour une location à la nuitée ou de courte durée de type Airbnb, trouver des locataires fiables peut être un peu plus complexe. Ici votre objectif sera double : maximiser le taux de remplissage de votre bien, tout en limitant le risque de dégradation de celui-ci.
Je vous détaille toutes mes meilleures astuces dans la formation Vivre de l’immobilier en moins de 2 ans. Toutefois, voici déjà quelques pistes : rédigez une annonce très claire, demandez une caution à la hauteur de la qualité des matériaux investis pour le bien, et prenez les options de garanties adaptées.
Bien entendu, je vous recommande d’opter pour la validation manuelle des réservations (et non en automatique) pour éviter les mauvaises surprises. Soyez vigilant sur le profil des personnes qui réservent, vérifiez leur ancienneté sur le site et les avis les concernant. Ce n’est pas une garantie imparable, mais cela limite tout de même les mauvaises surprises.
C’est quoi la garantie loyer impayé ?
Pour finir, jetons un œil sur la garantie de loyer impayé. Ce sera à vous de décider – selon votre exploitation du bien – si cela est pertinent pour vous ou non.
Concrètement , la garantie loyer impayé (GLI) est une assurance que vous souscrivez pour vous prémunir contre les risques de non-paiement des loyers (ou les dégradations locatives et les frais liés à l’expulsion d’un locataire). En somme, elle vous permet de percevoir les loyers même si le locataire ne les paie pas.
Choisir d’investir en immobilier pour une vie de liberté
Enfin, je vous rappelle que tout part surtout d’un choix : le vôtre. Vous êtes responsable de vos décisions et par conséquent de la tournure que prend votre vie. Alors, si investir en immobilier vous tente, mais que la peur de ne pas trouver des locataires fiables vous freine… Cessez de vous raconter des histoires tout seul dans votre tête.
Car je vous assure qu’écouter et croire votre collègue Martine qui a eu un souci avec ses locataires, et le rabâche à qui veut l’entendre au point de vous faire douter, ça ne vous aide pas.
Je sais bien qu’au fond de vous, le doute subsiste : est-ce que c’est vraiment possible d’investir en immobilier et générer du cash ? Est-ce qu’on peut vraiment trouver des locataires fiables (qui payent rubis sur l’ongle et rendent l’appartement encore plus propre qu’au 1er jour) ? N’est-ce pas réservé à une élite ? Et puis, si c’était si facile, tout le monde le ferait, non ?
Et si, au lieu de rester avec ces peurs en tête, vous choisissiez de changer d’état d’esprit ? Comment ? En vous autorisant à écouter vos vraies envies, votre ressenti.
Si l’immobilier vous appelle, alors osez. Et si vous avez besoin de suivre un chemin balisé (par mes soins), alors foncez ! Vous pouvez découvrir les 68 commandements de l’immobilier que je propose dans mon livre ici. Ou passer la vitesse supérieure avec le programme complet de la formation « Vivre de l’immobilier en moins de 2 ans ». J’y aborde en vidéo, tous les sujets importants pour la réussite de votre projet : choix du bien, montage du dossier bancaire, attitude lors des visites, la négociation etc. Alors, vous passez à l’action ?
Allison Jungling – Vivre de l’immobilier
